La Gestión de la (de)Construcción

Para empezar, aclarar que soy arquitecto, no abogado, y que lo que sostendré acá no tiene que ver con establecer responsabilidades de carácter legal, respecto de sobre quién debieran recaer los razonables reclamos por los edificios que han sufrido las consecuencias del terremoto.

Hasta hoy no he trabajado para una inmobiliaria, pero si en constructoras, pero para efectos de este caso, mi experiencia fue con gente seria, que construía bien, con cuidado, incluso con cariño.
A pesar de ello, y a riesgo de incurrir en equívocos, creo que puedo explicar, con alguna idea del asunto, cómo funciona la producción de viviendas, y con ello quizás ayudarle a hacerse una idea.

El esquema es que existen empresas que gestionan administrativa y financieramente la gran mayoría de los edificios de viviendas, y éstas son las inmobiliarias. Ellas son las que publicitarán y venderán los proyectos. Su negocio consiste en convocar la oportunidad de negocio inmobiliario, un lugar apropiado y un proyecto “pre-establecido” adecuado al lugar, con una proyección de la rentabilidad que tendrá.

Las inmobiliarias deben para ello tratar con arquitectos, u oficinas de arquitectura, que desarrollen un proyecto al servicio de obtener las mayores utilidades posibles. En esta lógica, la idea es hacer que el producto-proyecto rinda al máximo posible. Me da la impresión, y digo esto pues no tengo una estadística oficial para establecerlo, que la mayoría de las inmobiliarias NO tienen un departamento de arquitectura interno, lo cual se debe a que es un costo fijo que se reduce si se “externaliza”. Otro dato importante, es que las inmobiliarias con “experiencia en el mercado”, ofrecen a las oficinas de arquitectos la posibilidad de hacer un proyecto, junto al respectivo presupuesto para hacerlo, es decir, necesito esto y hay tanto.

Tengo colegas que han trabajado (y trabajan) haciendo proyectos inmobiliarios, y algunos de los pies forzados condiciones más frecuentes son: (1) El edificio debe ser tan grande como se pueda, y en él (2) se debe hacer caber un número de departamentos que la inmobiliaria establece, (3) con las características que ellos indiquen (cantidad de dormitorios, unidades por piso, etc.), y (4) la calidad de las terminaciones acordes al público objetivo que persiguen. La tarea de los arquitectos es dar forma a estos requerimientos, con condiciones que limitan bastante la creatividad.

Un proyecto de viviendas, como un edificio de departamentos, debe ser apoyado, según exige la ordenanza y entre otros proyectos de distintas especialidades, por una ingeniería de cálculo, que corrige, en lo que sea necesario, el proyecto de arquitectura, y así se garantiza que el edificio se sostiene con su peso propio y las cargas estimadas (que incluyen lo que se mete en los departamentos como muebles y artefactos, y las personas que lo ocuparán), considerando escenarios de sismo. Al resultado de ese cálculo se le aplica un coeficiente de seguridad para garantizar todavía más su capacidad, en caso que el capricho de la naturaleza sea todavía mayor a los que ya se han conocido.

De este modo, el proyecto de arquitectura, y los proyectos de especialidades, se entregan a una Empresa Constructora, que en muchos casos, vendría a ser un tercer interviniente.

El negocio de las constructoras es conseguir que las inmobiliarias (propietarias y administradoras de los proyectos), recojan sus ofertas por la construcción (naturalmente la idea es al menor costo), y adjudicándose las obras, al menos obtener las utilidades estimadas en la etapa de presupuestos, y ojalá todavía más. Para los casos en que inmobiliaria y constructora son la misma empresa (muchas veces con razones sociales distintas), la persecución de utilidades iría por ambos lados en beneficio de un mismo receptor, sin que el “conflicto de interés”, todavía, materia de interés para los efectos legales. En otros países, es ilegal que el proyectista, el promotor (inmobiliaria) y el constructor sean la misma persona, cada cual sólo puede intervenir en un área en particular.

La competencia, o el mero interés en reducir los costos para aumentar las utilidades, hacen que los materiales especificados por los arquitectos, sean susceptibles de ser sustituidos por las constructoras con “equivalentes” de menor costo, que cumplan la función del sugerido. En esto entran ítems de toda índole, desde materiales propios de la obra gruesa, hasta los de terminación. En muchos casos estos cambios se producen durante la ejecución de las obras, y la mayoría deben ser aprobados por los arquitectos del proyecto, pero no son pocas las veces en que no se pide esta aprobación, por problemas de tiempo y disponibilidad de ambas partes.

En todo el proceso descrito, falta describir al agente fiscalizador. En nuestro país es la Dirección de Obras de cada municipio, a quienes se les presenta el proyecto (el mismo que se ofrece a las constructoras), y a quien se le solicita el Permiso de Edificación. La DOM, debe revisar el proyecto, y los promotores deben incluso contratar revisores externos que certifiquen que el proyecto cumple con las condiciones urbanísticas y constructivas establecidas en las normas nacionales y de cada comuna. Al final del proceso de construcción, se solicitará la Recepción Final, que es una aprobación que se obtiene luego de que la DOM inspeccione la obra y coteje que se ha cumplido con lo proyectado.

En el papel, este proceso fiscalizador pareciese ser suficiente, pero no existe inspección efectiva
del desarrollo del proceso, y sólo bajo ciertas condiciones, se revisan los libros de obra donde se registra el proceso por escrito, a puño de la constructora, y en el que se indican, más que todo, avances y cambios significativos surgidos en el proceso. Insisto, no se fiscaliza el proceso constructivo por parte de la DOM, por lo que menos existe información que permita catastrar el detalle del desarrollo de una obra.

Sólo en aquellos casos en que la parte mandante lo estime, se contrata una empresa de inspección técnica de obra (ITO) que les garantice el cumplimiento fiel de lo indicado en el proyecto, desde la perspectiva de la calidad de la construcción y los plazos, y controlen los flujos de dinero. Pero de esta relación, no hay información que pase a la DOM, quienes velarían por los intereses de la comunidad alrededor de la obra. Las ITO sólo reportan a sus mandantes.

Sería muy irresponsable de mi parte establecer acá, quién es el responsable final, pero al menos, verán cuál es el rol de cada agente sobre este proceso.

Es razonable que cada interviniente quiera obtener utilidades por su trabajo, y también es parte de la lógica del mercado que estas empresas estén detrás, como cualquier empresa, de conseguir los mayores dividendos de su ejercicio, pero no es casual que vistas las consecuencias del terremoto en los edificios, los más dañados sean edificios bastante nuevos, construidos muchos en el período de crisis económica, y que el total de construcciones con daños graves, se distribuyan en pocas inmobiliarias y constructoras.

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